讨论房地产产业的“替身”，从来就不止是一个经济问题，而是涉及到社会、公共福利、财政货币等等系统性的复杂命题。
撰文丨陈白
最近，北大教授姚洋的一则发言，再次引发了许多人的关注。
在接受采访时，北京大学博雅特聘教授、中国经济研究中心主任姚洋表示，中国经济本身没有问题，只不过我们“在恢复的过程中有一些起伏”。
半年过去，姚洋认为中国经济依旧整体向好，大家在继续“等待观望”，在于房地产行业高速发展期已经过去，中国经济期待一个新增长点。
而在他看来，从产业链条长度来看，汽车行业跟房地产行业相当，在整个经济体量中是“唯一有希望替代房地产行业的”。
很快，#专家称唯一能替代房地产的是新能源汽车#甚至还成为了微博热点话题。
在完整的视频情境下来看，姚洋的讲话有其逻辑连贯性。特别是在当下这样一个各行各业都面临高度不确定性的环境下，也确实只有汽车产业看起来还充满活力了。
只是，看到这样观点的网友却并不买账，其中最热门的一条评论是，“咋的？以后不买新能源车不让孩子上学吗？”
这个看似简单的反问，却击中了这两个产业注定无法互相替代的关键所在。
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从经济学理再到普通人的生活，其中确实存在巨大的鸿沟。但且不说新能源汽车在产业上是否能够完成对房地产这样的超长链条行业的替代，就从上述网友这句回复其实就能看出，房地产在经济乃至社会生活中的影响力，远不止是简单从产业链条长短就可以完全解释的。
在过去十几年的房地产大爆发中，房地产身上汇集了巨大的经济和产业以外的属性，比如户籍、学籍乃至社保等等权利，再比如土地财政、地方债务、金融体系运转等等。
而仅仅只是大众消费品的汽车，就从最简单的消费者视角来看，当初买房子能成为资产，如今买汽车可以吗？当初买房子能保值增值，汽车可以吗？
事实是，现在的汽车，特别是新能源汽车，不仅不存在任何金融属性，相反随着时间推移还需要不断计提折旧。
也正因为这样，讨论房地产产业的“替身”，从来就不止是一个经济问题，而是涉及到社会、公共福利、财政货币等等系统性的复杂命题。
图/图虫创意
其实，之所以姚洋教授洋洋洒洒数千字的采访文章最后在传播中被总结成这么一句话，本质上还是因为这句话道出了近年来很多人的心声。
寻找替代品是近年来全球都在流行的逻辑。特别是随着新能源汽车的日益火爆，这也仿佛成为了一个救世主般的存在。
比如房地产市场出现了较大扰动，大家就说，没关系我们可以用新能源汽车补齐。后来，手机市场出现变化，希望又一次寄托在了新能源汽车身上。就连互联网公司们集体市值塌房，很多人还在安慰自己，没关系我们有新的“蔚小理”们可以接棒。
这种替代品逻辑甚至还能获得数据支持。之前有机构公布数据称，2023年，中国汽车产业的总产值达到了11万亿元人民币，这标志着汽车产业首次在总产值上超过了房地产行业，成为中国经济中的第一大支柱产业。
乍一看起来，“腾笼换鸟”似乎已经提前实现了。
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但如果我们仔细来看就会发现，这一超越其实是站不住脚的。
据国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资约11.09万亿元，全国商品房销售额约11.66万亿元。在2022年国家统计局局长答记者问上，也指出房地产及相关行业占我国经济总量的比重达13%—14%左右。
要知道，2022年，全国经济总量是121万亿元，14%的占比，就是16.94万亿元。而且，这个数据已经是房地产行业面临危机重挫之后的。
另一方面，有报道指出房地产行业创造的国有土地出让收入为5.8万亿元，这相当于房地产总产值的53%，意味着房地产行业的实际总产值可能因为包括土地交易在内的上下游产业链而更高。
然而，这些额外的经济活动并不直接计入GDP中房地产行业的产值部分，因为土地交易本身不被视为生产过程。
而上文机构公布的汽车产业总产值11万亿，并不是汽车单一产业的数据，而是上下游全产能的计算。用汽车的全产业链条数据来对比房地产行业单一行业的数据肯定是不合理的。事实上也有许多人对于这一数据提出了质疑。
新能源产业固然蒸蒸日上没有错，但新能源汽车产业规模再大、未来再有希望，也是绝对不可能同时替代掉所有产业的。
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即便是房地产，从常识角度来看也会知道，要靠汽车产业来支撑也困难重重——因为房地产从来不只是房地产，而汽车则只能是汽车。
房地产是三级市场，一级是土地市场，二级是新房市场，三级是二手房市场。相比之下，汽车的交易链条要短得多。甚至从含税率来看，汽车的税收创造能力也很难与房地产相比较。
除非再把过去这些年附加在房地产上的限定逻辑重复一遍，但即便如此，边际效应也会非常明显：当人们都不想生孩子了，你又如何通过户籍和学籍来绑定他们呢？
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在经济学家群体中，姚洋一向以大胆敢言、角度犀利著称，在过去这些年中也提出了不少具有建设性的意见。
但对于经济学家来说，在努力贴近大众表达的同时，也需要注意传播过程中可能产生的蝴蝶效应，因为这样的蝴蝶效应在经由舆论场发酵之后，不仅往往可能和本意南辕北辙，甚至可能朝着失控的方向狂奔。
比如在这段被截取的发言中，事实上在原文中姚洋也作了补充：
当然，汽车行业要完全替代房地产，也不那么容易，它的体量也不够，还是有限的。
再比如他也提到，如果户籍制度不改革，保障房推广就会受阻。只有那些没有户口来到北京且没有住房的人才需要保障房，这需要户籍制度改革，这是一个相互联动的问题。事实上，也正是这种联动决定了，房地产不止是房地产，而是牵一发而动全身、事关每一个家庭资产负债表的枢纽产业。
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随着经济增长面临诸多不确定性，各个行业内卷加剧，其中很大一个原因恰恰来自于房地产产业的熄火。
以近日某国内投行女职员去世的案例来说，就有传言是因为她在高位站岗购买了房产，结果遭遇裁员降薪，个人和家庭的资金链条就断了。
尽管消息传言还有待证实，但事实上在如今的各大平台上经常都能看到类似的新闻，失业、断贷、骨折价卖房等等，都足以证明房地产对个人和家庭生活的决定性影响力。这种复杂属性，不是到手就贬值的易耗消费品汽车能够解决的。
在上游，汽车产业涉及到从自动驾驶到零配件制造等从前到后的工业生产全流程。这确实是一个极为庞大、也具有增长潜力的行业。但对于大众来说，产业链最终还是要转化成为就业和收入。
而大家真正希望经济学家能够解答的是：
在一个连房子都不值钱的时代，汽车难道还会比房子更值钱吗？
